форум

ПРИПОДНЯТАЯ ЦЕЛИНА
Между новенькими розовыми, бежевыми и салатовыми домами стоят покосившиеся деревянные столбы с провисшими проводами—временная проводка электричества по району. Перекопанная красная глина липнет к ботинкам, втягивая прохожих против их воли в унылый пейзаж.

Молодая пара перетаскивает коляску через комья грязи, россыпь пластиковых бутылок, битый кирпич, мотки ржавой проволоки и прочие артефакты новостроечного бытия. На мой вопрос о 4-м микрорайоне молодой отец Сергей улыбается и показывает на кусок заросшей камышом земли у реки:

— Риелторы нам говорили, что здесь болотистая почва, которая не выдержит высоток, поэтому на этом месте по первоначальному плану была набережная, ботанический сад, парк и комплекс двухэтажных зданий—почта, телеграф, супермаркеты. Но сейчас сделана разметка под целый микрорайон 14-этажек.

Сергей вместе с женой Юлией и годовалым Иваном приехали в Москву из Свердловска. С обитателями подъезда общий язык нашли быстро—большая часть тоже приезжие. Вообще новые подмосковные районы все сильнее напоминают советские города-новостройки, куда со всей страны съезжались комсомольцы-добровольцы осваивать разнообразную целину. Теперь они эту целину «отоваривают»: три года назад за 80 тысяч долларов можно было купить вполне приличную по размерам «трешку».

Мы обходим огромный район вместе с другим обитателем Поймы—Иваном Шестаком, создателем сайта «Павшинка.ру—вся правда о «Павшинской Пойме».

— На первых проспектах застройщика СУ-155 все было очень уж красиво—метро, яхты, несколько школ и детских садов, развивающие центры, супермаркеты, парковки, стадион, музей Москвы-реки…—вспоминает Иван.—Не микрорайон—филиал рая в Красногорске!

В будний день район кажется почти нежилым—из запланированных 30 тысяч живет примерно треть. Живущим то и дело приходится перебираться через канавы и открытые люки по перекинутым дощечкам. Проезжающие КамАЗы поднимают столько пыли, что из видимости пропадает даже главная достопримечательность района—крытый горнолыжный склон. Этот склон и салон красоты—основнач часть инфраструктуры, которая имеется на сегодня в Пойме. Магазины, аптеки, поликлиники, милиция и прочие атрибуты цивилизации отсутствуют. Даже письма сюда не доходят.

ЗОЛОТОЙ КЛЮЧИК
Квартиру в высотке Иван оплатил в 2005-м, ключи обещали через полгода. Ожидание растянулось еще на год, и когда в августе 2006-го ему позвонили из офиса застройщика, радости не было предела (снимать квартиру и платить проценты по ипотеке было слишком уж накладно). Далее с семьей Шестака произошло то, что происходит в 90 процентах случаев со всеми жильцами новостроек. Ему пообещали выдать ключи только в том случае, если он подпишет договор на управление, содержание и ремонт жилья с управляющей компанией ООО «Павшино», которую назначило СУ-155.

— После долгого ожидания люди находятся в нервозном состоянии, и когда появляется возможность получить ключи, готовы подписать договор с любыми кабальными условиями,—говорит руководитель учебно-правового центра движения «Жилищная солидарность» юрист Аркадий Скорик.—Причем такая ситуация выходит далеко за границы Подмосковья—это общероссийская тенденция.

Практика найма застройщиками собственных эксплуатирующих компаний повсеместна, и группа Аркадия Скорика взялась за объединение негодующих новоселов, которые хотят сами управлять своими домами. Проблемы что в Москве, что во Владимире с Нижним Новгородом—одни и те же. Помимо основных тарифов за коммунальные услуги с покупателей берут плату за право осуществлять отделку, ремонт, дострой квартиры, за охрану и так до бесконечности. все абсолютно законно—договор заключается между застройщиком и клиентом При этом, государство тут ни при чем. «Такой закон!»—вздыхают юристы и советуют уточнять каждую строчку договора.

— Можно, конечно, уточнять строчки, но тогда тебе элементарно не дадут ключи,—говорит житель Поймы Александр Калик.—При этом, когда ты за ними все-таки придешь, тебе все равно выставят счет за коммунальные услуги за весь период с момента сдачи дома госкомиссии.

Одной жительнице первого микрорайона перед вселением выдали, к примеру, квитанцию к оплате в 80 тысяч рублей—набежало, пока она не жила в квартире. Остальные платежки тут в два раза больше, чем в Москве. Помимо основных пунктов здесь можно найти оплату ИТП (индивидуальный тепловой пункт), который почему-то вынесен из основной оплаты.

— Это совершенно незаконно, и они это знают. Когда звонишь в УК «Павшино», ответ один—обращайтесь в суд. А в суд мы обратиться не можем, потому что у нас еще нет права собственности,—говорит Иван Шестак.—Если бы знал, как получится, я бы выбирал вторичку в Москве.

Интересно, что зачастую для многих жильцов последним аргументом в пользу выбора Павшинской Поймы было то, что прямо напротив, через Москву-реку, высится резиденция губернатора Московской области Бориса Громова. Думали, что под боком подмосковного начальства безобразия не будет.

СТЕНЫ ПЛАЧА
Прошлой осенью Иван курил на балконе собственной квартиры и рассматривал футуристическую резиденцию подмосковного правительства, похожую на залитую светом летающую тарелку. Его квартира, как, впрочем, и весь район, уже несколько дней жила без света. На холодной кухне (отопление к октябрю еще не включили) жена готовила ужин на походной плитке, купленной в туристическом магазине.

Первое время, чтобы согреться, семья Ивана спала втроем с ребенком в одной кровати в одежде под двумя одеялами. Потом стало совсем невыносимо, и ребенка отправили в Красногорск—на квартиру к бабушке.

— Просыпались от ощущения промозглого холода, а горячей воды нет, плита отключена, розетки не работают, значит, надо бежать на работу из этой пещеры, чтобы хоть как-то привести себя в порядок,—рассказывает Екатерина Шестак.—Мыться ходили к родственникам. В общем, ощущали себя как настоящие гастарбайтеры, которые жили напротив нас в таких же условиях. Обсуждали с соседями, как реагируют на этот температурный режим квартиры. Где-то от сырости стены «плакали»—покрывались плесенью, краска трескалась, обои отваливались. Беременные женщины оказались заперты в своих квартирах—попробуй с животом спуститься и подняться по лестнице на 24-й этаж. Были случаи, когда врачи отказывались приезжать из-за того, что лифты не ходят.

— Я переехал сюда из Москвы. О местных проблемах читал на сайте, но реальной картины не понимал,—рассказывает Александр Калик.—А тут нет электричества, без лифта не можем поднять на 12-й этаж ни мебель, ни стройматериалы, поэтому спали на досках. Холодно было так, что всерьез подумывал притащить асбестовую плиту и развести на ней костерок. Звоню в управляющую компанию, где мне с готовностью (как и всегда) сообщают, что электричество «вот-вот» появится, не волнуйтесь. Еду на рынок, нанимаю машину, привожу кучу тяжестей. Лифт по-прежнему работать не собирается, значит, надо ночевать прямо у подъезда, чтобы не растащили.

В итоге Александр договорился с рабочими, те перетащили к дому временную линию и на время лифт включили. Обещаниям компании он с тех пор не верит.

— Мы писали в разные инстанции—от приемной Громова до администрации Красногорска,—говорит Иван Шестак.—Они отмахиваются от нас, как от мух. Основной лейтмотив—у нас нет права собственности, мы — никто, нас просто пустили пожить на стройку.

НЕПРАВИЛЬНОЕ СОДРУЖЕСТВО
В каждом районе-новостройке вы обязательно найдете сайт, где обсуждаются превратности новостроечной жизни. За пару лет на них появилась общая мифология, например легенда о победителе—районе Трехгорка, жители которого свергли ненавистное иго в лице навязанной УК и взяли власть в свои руки.

Речь идет о микрорайоне Кутузовский подмосковного города Одинцова. Здесь в декабре 2006 года группа граждан, недовольная непомерными поборами (только за горячую воду выставляли платежи по 4 тысячи рублей в месяц), выбрала собственное ТСЖ для управления домами. После того как члены прежней управляющей компании забаррикадировались в здании, жители пошли на штурм, пустив в ход болгарку. Прибывшая на место милиция стороны развела. Новое ТСЖ начало действовать параллельно со старым.

Так как права собственности у жильцов не было, их действие было хоть и искренним, но незаконным, поэтому для управления пришлось нанять человека со стороны. Увы, по прошествии двух лет в Трехгорке опять неспокойно. Новое управление, считают жильцы, оказалось неэффективным—не смогло наладить связей с поставщиками, в итоге у района долги пуще прежнего.

— Наш опыт скорее негативен,—признает житель Трехгорки Андрей Петров.—Да, нам удалось избавиться от УК, навязанной застройщиком. Но мы пошли по неверному пути, позволив рейдеру перехватить управление без эффективного контроля.

Главная беда, считает Аркадий Скорик, что жители, даже организовав ТСЖ, не могут найти грамотных управленцев. «В управдомы готовы идти либо бойкие старушки, либо предприимчивые субъекты с желанием подзаработать,—объясняет он.—Я на пальцах могу пересчитать дома в Москве, где ТСЖ эффективно».

ПОТЕРЯННОЕ ПРАВО
Что-то изменить в своем положении жители новостроек могут, только получив право собственности. Тогда они могут на законных основаниях отказаться от услуг этой управляющей компании. Только право собственности никто не дает. Его ждут годами.

— Представляете себе этот абсурд?! Мы целиком внесли деньги за квартиру, проживаем на территории Московской области, регулярно оплачиваем коммунальные услуги, и при этом мы—бомжи,—возмущается Иван Шестак. — Мы не можем получить загранпаспорт, поставить на учет машину, получить на молочной кухне кефир для ребенка!

Стоит добавить, что без права собственности нельзя официально оформить перепланировку и продать квартиру.

— В этом случае жильцам необходимо собрать документы, доказывающие, что они полностью оплатили квартиру, приложить акт приемки дома и обращаться в прокуратуру,—говорит Аркадий Скорик.—Тогда застройщик должен ответить, на каком основании им не выдаются права собственности.

Вечером район наполняется жизнью. Люди выходят гулять на несостоявшуюся набережную (бетонные плиты вдоль Москвы-реки). Далее по курсу—непостроенный детский центр. Когда на его месте жители увидели фундамент высотки, они отправили возмущенное письмо в администрацию Красногорска, на что получили ответ: «Мы ценим ваше внимание! Спасибо, что беспокоитесь о подрастающем поколении!»

БИТВА ЗА СОБСТВЕННОСТЬ

Почему так долог путь от оплаты квартиры до регистрации ее в собственность, не могут понять не только новоселы. В экспертах, как выяснил «Огонек», тоже согласия нет

Проблема получения прав собственности возникла в конце 90-х, когда вступил в силу Закон о госрегистрации прав собственности. С тех пор нужно засвидетельствовать право на законное владение оплаченной квартиры, которая и так фактически находится в собственности.

— Регистрация собственности может длиться годами,—говорит депутат Госдумы Галина Хованская.—Это может быть связано и с недобросовестностью, нежеланием передавать квартиры жильцам в собственность, и со сложной бюрократической системой регистрации.

Перед тем как начать эту процедуру, инвесторы должны подписать акт о частичной реализации инвестконтракта—распределить квартиры между собственниками: часть площадей передается муниципалитету, часть— как бартер за стройматериалы и прочие услуги. И как при всяком дележе возникают недоразумения, которые рассматриваются в арбитражном суде. А новоселы, которые здесь ни при чем, должны ждать иной раз до 5 лет.

— Еще недавно процесс регистрации прав собственности занимал год, сейчас—два-три года,— говорит профессор Российской экономической академии им. Г В. Плеханова, главный аналитик Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник.—Это в первую очередь выгодно застройщику. После передачи квартир в собственность жильцам он должен уплатить НДС. Естественно, чем позже произойдет оплата, тем выгоднее—средства дольше находятся в обороте компании.

Количество дел, связанных с получением прав собственности через суд, за последние несколько лет выросло очень ощутимо.

— Мы часто сталкиваемся с недобросовестными застройщиками, которые затягивают передачу жилья в собственность, чтобы вымогать деньги через свою управляющую компанию,—говорит юрист коллегии адвокатов «Правовая защита» Андрей Ребриков.—С жильцов требуют крупные суммы денег, например на облицовку дома, на остекление, на оплату услуг УК. Из своей практики знаю: в Люберцах люди за однокомнатную квартиру платили по 8 тысяч рублей в месяц, при этом оплату требовали вперед—единовременно нужно было заплатить 70 тысяч рублей, что совершенно незаконно.

Как правило, новоселы идут к юристам в крайних случаях, когда одновременно сваливается все—выплаты по ипотеке, квартплата плюс поборы. А до того все просто боятся, что в случае неуплат их выгонят на улицу. Юристы подчеркивают: никаких денег, кроме предусмотренных договором, платить не стоит. А в случае давления—обращаться в суд.

— Управляющие компании, созданные застройщиками еще до вступления жильцов в права собственности, являются локальными монополистами в пределах одного дома,—говорит Геннадий Стерник.—Естественно, они стараются заработать побольше. А как только жильцы оформят право собственности—монополия может быть разрушена. Создав собственное ТСЖ, жильцы могут отказаться от старой управляющей компании и выбрать новую на конкурентном рынке.

Специалисты называют еще две причины, по которым застройщику выгодно тормозить процесс оформления в собственность: за время, пока дом не сдан в собственность, истекают обязательства застройщика по устранению недоделок (этот период может длиться от 2 до 5 лет). Далее жилец будет исправлять недоделки за свой счет. Второй момент связан с ипотекой. До получения квартиры в собственность ставка по ипотечному кредиту на 5—7 процентов выше, поэтому банки, сотрудничающие с застройщиками, такое положение дел тоже устраивает.
Сегодня как-то изменить правовую базу невозможно—для этого нужно пересматривать половину жилищного законодательства. Так что скорее всего покупка квартиры в новостройке еще долго будет таким же аттракционом, как Павшинской Пойме.

ЖДИТЕ ОТВЕТА

Редакция обратилась в СУ-155 и УК «Павшино». Хотелось узнать: с чем связан такой долгий процесс передачи квартир в собственность жильцам? Почему с хозяев квартир берут плату за коммунальные услуги с момента сдачи дома ГК до получения ключей? Как юридически обосновывается выдача ключей жильцам до передачи жилья в собственность?

В неофициальной беседе представитель СУ-155 рассказал: компания вынуждена идти навстречу жильцам и заселять их до получения прав собственности, чтобы дом хоть как-то функционировал, иначе коммунальные системы выйдут из строя. Да, компания таким образом нарушает закон, но так поступают все строительные компании. «Это юридическая яма. Выхода другого не существует». Представители УК «Павшино» рассказали, что люди, перебираясь в Подмосковье, думают, что жизнь там окажется дешевле. Но коммунальные тарифы по области намного выше—отсутствуют субсидии, которые в Москве иногда составляют 70 процентов. Кроме того, к новоселам плохо относятся коммунальщики—договориться с ними об отсрочке платежа фактически невозможно.

После общения, однако, представители обеих компаний попросили считать разговор недействительным, попросили прислать вопросы сначала в письменной форме, затем—на бланке редакции. Мы все это сделали, однако ответа ждем по сей день. Очень надеемся, что к выходу следующего номера журнала ответы будут получены.

ДОСЬЕ

Компания СУ-155 возникла в 1954 году в системе Главмосстроя как «Строймонтажтрест № 3», позже переименованный в «Строительное управление № 155». В 1993 году было зарегистрировано как ЗАО «СУ-155»

Председатель совета директоров—Михаил Балакин. До недавнего времени совмещал управление компанией с работой в московской мэрии на должности начальника оперативно-распорядительного управления реализации городских программ и считался правой рукой Владимира Ресина—руководителя комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Бывший гендиректор СУ-155 Валерий Англичанинов работает министром по строительству в Нижегородском правительстве.

Сегодня СУ-155 занимает 20 процентов московского рынка жилищного строительства и входит в тройку крупнейших инвестиционно-строительных компаний. Строит дома в Москве, Балашихе, Красногорске, в Одинцовском районе («Новая Трехгорка» , в Одинцове, Подольске, Серпухове, Щелкове, Чехове и Калининграде.

Павшинская Пойма—самый крупный проект компании, площадь застройки составляет 1,375 млн квадратных метров.

«Балкон с видом на губернатора»
Материал Елены Кудрявцевой («Огонек» № 15) рассказывал о типичной истории подмосковных новоселов, в данном случае жильцов нового микрорайона «Павшинская Пойма». Несколько лет люди ждут, когда застройщик оформит их права собственности на квартиры, живут без прописки, медицинской помощи, а то и без электричества. После выхода статьи СУ-155 все-таки прислало ответы на вопросы журнала. Их мы публикуем сегодня, советуя читателям обратить внимание на четвертый абзац официального письма—он хорошо демонстрирует, как компания относится к людям, которые отдали ей свои деньги. Компания признает: владельцы квартир не должны оплачивать содержание дома. А вот соинвесторы должны. Беда только в том, что бедные соинвесторы никак не могут стать собственниками своего жилья! Вместе с ответом мы публикуем отзыв жителей района. Очевидно, вопросов к компании-застройщику меньше не стало
«Речь не о владельце, а о соинвесторе»

Одно из необходимых условий для начала оформления жилья в собственность—наличие почтового адреса. Постановление главы Красногорского муниципального района Московской области за № 2974/11 «О присвоении почтовых адресов вновь выстроенным многоэтажным жилым домам в Павшинской Пойме г Красногорска Московской области» выпущено 30 ноября 2007 года. С этого момента начался процесс оформления квартир в Павшино в собственность.

До момента полного оформления жилья в собственность будущий собственник жилья может получить ключи для производства ремонтно-строительных работ в квартире. Ключи после подписания соответствующих документов на их получение с определенными, обговоренными в договорном порядке условиями будущий собственник получает в управляющей компании. В собственником документах, подписываемых будущим на основе которых он получает ключи на проведение ремонтно-строительных работ, оговаривается, что с получением ключей будущий собственник начинает оплачивать затраты на водоснабжение (горячую и холодную воду), канализацию.

Поликлиника, согласно инвестиционному контракту, строится на деньги администрации района. Согласно заказу администрации, поликлиника в районе будет построена в конце 2009 года. Существующие в районе нежилые помещения уже раскуплены. Они будут использоваться под магазины, объекты сферы обслуживания. Теперь дело за собственниками этих помещений, которые оборудуют приобретенные ими помещения под магазины, предприятия сферы услуг. По сведениям, предоставленным в пресс-службе СУ-155, в районе уже есть салон красоты, мебельный салон, магазин по продаже штор, магазин бытовой химии, продовольственные палатки.

Что касается взимания с жильцов платы за коммунальные услуги за весь период времени, прошедший с момента сдачи дома ГК до получения ключей, то в данном случае речь идет не о владельце квартиры, а о соинвесторе, который приобрел жилье и, согласно подписанному им договору соинвестирования, несет затраты на содержание дома. Эти затраты складываются из обязательных услуг по отоплению, из обязательных услуг по обслуживанию всех инженерных систем дома, из услуг по содержанию придомовой территории.

Пресс-служба группы компаний «СУ-155»

Пять лет ожидания

Сердечно благодарим журнал «Огонек» за то, что статья о действительном положении дел в Павшинской Пойме была напечатана. Будем надеяться на то, что нашу статью прочитают и те, от кого напрямую зависит решение проблем нашего района.

Действительно, в том, что почтовые адреса были даны так поздно, виновата администрация Красногорского района. Однако после присвоения почтовых адресов домам СУ-155 должно было подписать со всеми инвесторами и соинвесторами акт реализации инвестконтракта. В настоящий момент ни по одному корпусу акт реализации инвестконтракта не подписан и не подписывается.

На самом деле выдача ключей до вступления в права собственности не должна осуществляться. Должны быть вовремя оформлены права собственности на квартиры, и покупатели должны заселяться как полноправные хозяева квартир, а не как люди, производящие «дострой» до вступления в права собственности. Просто, если СУ будет выдавать ключи только после прав собственности (это 4—5 лет ожидания), 80 процентов покупателей не станут покупать квартиры у СУ-155 вообще.

Мы видим, что в районе активно строятся только жилые дома. Все остальное (поликлиника, почта, магазины, молочная кухня, детские сады, школы и пр.) только «стоит в плане». Более того, на месте планируемого детского досугово-спортивного комплекса (корпус 3К) СУ-155 построило новый двухподъездный жилой дом, причем на небольшом расстоянии от уже существующих. Так руководство СУ-155 лишило жильцов важного социального объекта, обещанного на этапе продажи квартир. Такие факты, к сожалению, заставляют говорить о том, что единственной целью для СУ-155 является продажа как можно большего количества жилых домов, а инфраструктура к этим домам не строится, а только обещается. Остаются виртуальными ботанический сад и мост от района в Мякинино.

Специально посмотрел в свои договоры. В инвестдоговоре (договор соинвестирования) нет ни слова ни о необходимости оплаты коммунальных платежей до получения ключей, ни о необходимости «нести затраты на содержание дома».

Упоминание о коммунальных платежах до прав собственности есть в допсоглашении к договору соинвестирования, который заключается (навязывается) СУ-155 перед выдачей будущему собственнику ключей на «дострой». Но там до получения ключей упомянута лишь необходимость оплаты отопления дома. Ни о каком техобслуживании, содержании придомовой территории и прочем речи нет.

«Павшинская Пойма»

Форум » АРХИВ » Западные ворота столицы, Одинцовский район МО, д. Марфино (часть 11) » тема закрыта
	перенос