Краткое изложение требований ФЗ № 214.
Договор об участии в долевом строительстве
09.07.2010 Участие в долевом строительстве является одним из тех механизмов, в результате которого граждане приобретают свое собственное жилое помещение. При этом стоит указать, что такой договор заключается только в отношении первичного рынка недвижимости, то есть в отношении того имущества, которое ранее не имело собственника. Иными словами граждане приобретают вновь созданный жилой объект, которым, как правило, является квартира в многоквартирном доме.
При приобретении жилого помещения именно таким способом гражданам стоит знать очень много моментов, влияющих на чистоту сделки. Именно об этом я бы и хотел рассказать в своей статье.
Итак, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и ввести его в эксплуатацию, после чего передать данный объект долевого строительства дольщику, а участник (дольщик) долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома принять в собственность объект долевого строительства.
Правовой основой регулирования данного института является Федеральный закон РФ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствие со статьей 4 данного закона договор об участии в долевом строительстве должен содержать следующие условия:
1) Стороны. В данном случае стороны договора должны быть четко определены. В отношении дольщика (участника долевого строительства) должны быть указаны следующие данные:
- фамилия, имя, отчество;
- дата рождения;
- документ, удостоверяющий личность, и его реквизиты;
- адрес места жительства или преимущественного места пребывания. Как правило, адрес места жительства определяется по регистрации данного лица.
В отношении застройщика вышеуказанный договор должен содержать:
- полное наименование юридического лица;
- ИНН;
- дата и номер государственной регистрации;
- номер документа, подтверждающий факт внесения записи в ЕГРЮЛ;
- адрес места нахождения постоянно действующего исполнительного органа;
- данные представителя юридического лица и его полномочия.
2) Объект долевого строительства. Объект долевого строительства должен быть четко определен, чтобы при передаче его дольщику не возникло каких-либо проблем. Ввиду этого в договоре должно быть указано:
- вид помещения (жилое, нежилое);
- параметры помещения (количество комнат, общая площадь, жилая площадь, наличие балкона и иные индивидуализирующие параметры);
- местонахождение в составе многоквартирного дома. В данном случае местонахождение определяется, исходя из проектной документации на данный многоквартирный дом. Необходимо указать - на каком этаже находится данная квартира, ее номер и т.д.
3)
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Застройщик ОБЯЗАН передать объект не позднее указанного в договоре срока. 4) Цена договора. Данную цену участник долевого строительства обязан уплатить застройщику для строительства объекта долевого строительства. Причем стоит указать, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон, если договором предусмотрена такая возможность. В случае нарушения срока уплаты цены дольщик уплачивает застройщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа. Договор должен содержать сроки и порядок внесения цены договора (к примеру, должны быть указаны банковские реквизиты застройщика или иной способ оплаты).
5) Гарантийный срок на объект долевого строительства. Качество такого объекта должно соответствовать условиям договора, градостроительным регламентам, техническим регламентам и документации. Гарантийный срок не может быть менее 5 лет. Данный срок исчисляется со дня передачи объекта дольщику, если иное не установлено договором. Участник долевого строительства может предъявлять требования к застройщику в течение гарантийного срока в случае выявления недостатков в данный срок.
Все вышеуказанные условия являются существенными условиями. Ввиду этого неуказание их в договоре влечет признание такого договора НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.
Договор об участии в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Стоит указать, что к такому договору применяются правила Закона РФ «О защите прав потребителей». То есть в данном случае дольщик является своего рода потребителем и данный закон защищает его от недобросовестных действий застройщика.
Органом, который осуществляет государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или сокращенно ФРС).
При регистрации договора застройщик обязан наряду с таким договором предоставить на регистрацию следующие документы:
1) разрешение на строительство многоквартирного дома (с землеотводом);
2) полная проектная документация на многоквартирный дом;
3) план создаваемого объекта недвижимости с указанием положения дома, количества жилых помещений в нем и их расположения;
4) договор поручительства или иной способ обеспечения исполнения обязательства.
Договор с первым дольщиком должен быть зарегистрирован в течение 1 месяца. Остальные договоры регистрируются в течение 10 дней (причем предоставлять полный пакет документов уже нет необходимости). В регистрирующем органе открывается соответствующее дело на данный многоквартирный дом. Однако в государственной регистрации договора может быть отказано, если органом государственной регистрации получены сведения о наличии другого договора в отношении одного и того же объекта.
Дольщик считается выполнившим свои обязанности по договору в момент, когда полностью внес денежные средства и подписал акт приемки недвижимости. Застройщик считается выполнившим свои обязательства с момента подписания передаточного акта.
Стоит помнить, что в соответствие со статьей 3 ФЗ № 214 застройщик вправе привлекать денежные средства от дольщиков только после получения разрешения на строительство. Поэтому дольщикам перед заключением соответствующих договоров необходимо проверить наличие у застройщика данного документа-разрешения на строительство многоквартирного дома. Более того, застройщик должен зарегистрировать свое право на земельный участок также до привлечения денежных средств дольщиков. То есть дольщик перед заключением должен проверить не только разрешение на строительство, но и затребовать от застройщика документ, подтверждающий зарегистрированное право на земельный участок, на котором будет вестись строительство многоквартирного дома. Проектная документация на многоквартирный дом должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации, а также в сети Интернет на официальном сайте застройщика. Таким образом, дольщику необходимо выяснить у застройщика-где он опубликовал данную документацию.
Кроме того, стоит упомянуть, что застройщик обязан предоставить для ознакомления по требованию любого обратившегося лица следующие документы:
1) свои учредительные документы;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты;
5) бухгалтерский баланс;
6) счета распределения прибыли и убытков за последние 3 года;
7) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Я считаю, что для проверки застройщика дольщикам необходимо ознакомится с данными документами (особенно с последними четырьмя).
В случае неисполнения сторонами своих обязанностей по договору такой договор может быть расторгнут.
Дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке по собственной инициативе в следующих случаях:
-несоблюдение застройщиком сроков договора. Причем, если строительство дома в срок не может быть закончено, то застройщик за 2 месяца до срока, указанного в договоре, должен направить дольщику информацию об этом и соответствующие предложения.
-выявление существенных нарушений качества строительства.
-при неуведомлении дольщика о прекращении поручительства или иных гарантий застройщика.
Кроме того, договор может быть расторгнут в судебном порядке в следующих случаях:
- прекращение или приостановление строительства, при наличии данных о том, что строительство не будет закончено в срок, указанный в договоре.
-существенное изменение проектной документации, в том числе изменения того объекта, в отношении которого заключен договор.
- изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений.
- в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
В вышеуказанных случаях дольщик имеет право требовать возврата ранее уплаченных денежных средств, убытков, возникших в результате заключения данного договора, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствие со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Застройщик, как сторона договора, также имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в следующих случаях:
- просрочка платежа со стороны дольщика более 3 месяцев; - систематическое нарушение сроков платежей (более 3 раз в год).
При этом застройщик должен не менее, чем за 30 дней направить письменное предупреждение дольщику об уплате долга и только после этого он имеет право расторгнуть договор.
Законодательство РФ предполагает право дольщика произвести уступку своего требования по договору участия в долевом строительстве другому лицу. По общему правилу для такой уступки согласие застройщика не требуется, если иное не определено законом или договором. Однако застройщик должен быть уведомлен о такой уступке в письменной форме. Такая уступка возможна только с момента государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве и до подписания передаточного акта на объект долевого строительства.
Стоит отметить, что застройщики, как правило, не регистрируют на себя право собственности на квартиры в многоквартирных домах, а такое право на себя регистрируют дольщики. Ввиду этого дольщик должен предоставить для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект следующие документы:
1) разрешение на ввод в эксплуатацию
2) акт приемки-передачи квартиры от застройщика дольщику
3) договор участия в долевом строительстве
4) кадастровый паспорт и технический паспорт на вновь созданный объект недвижимости. Такой паспорт необходимо получать в ПИБе.
Итак, при заключении договора участия в долевом строительстве дольщику необходимо перво-наперво проверить самого застройщика, то есть запросить у него соответствующие документы, о которых было сказано выше. Кроме того, дольщику следует систематически проверять ход ведения работ по строительству. И возможно такие меры уберегут его от недобросовестности застройщика.
ANTIRR.ru
http://www.postroim.com/news_restr/text.asp?NewsId=32405<\/u><\/a>
- участник сейчас на форуме
- участник вне форума
