форум

цитата:

«ОБМАНУТЫМ» ДОЛЬЩИКАМ ОБЕЩАЮТ ВЫПЛАЧИВАТЬ СТРАХОВКУ
Указ «О некоторых мерах по защите прав на жилище», подписанный Президентом на прошлой неделе, однозначно приведет к увеличению стоимости квартир, строящихся по долевому участию. Что же касается защиты интересов дольщиков, на которую якобы направлен документ, то здесь тоже не все гладко. Потому что указ и соответствующее положение не разрешают одну из главных проблем. Заказчики строительства и после вступления в силу Указа смогут, как и сегодня, в одностороннем порядке увеличивать договорную цену строящегося жилья в процессе строительства, с той лишь разницей, что в сумму увеличения будет включаться размер дополнительного страхового взноса. Как и раньше, дольщикам придется оспаривать такие действия заказчика в суде и нести судебные издержки – платить госпошлину в размере 10% от стоимости строящейся (построенной) квартиры.
Согласно Указу Президента РБ от 20.06.2005 № 287 с 1 января 2006 года в Беларуси вводится обязательное страхование «ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения». На договоры долевого строительства, заключенные с дольщиками (физическими и юридическими лицами) до указанной даты, действие Указа не распространяется.
Документ предусматривает формирование специальных фондов для компенсации ущерба, причиненного дольщикам в результате неисполнения заказчиком договорных обязательств. Фонд будет формироваться из страховых взносов фирм-заказчиков. Средства этого фонда предусматривается также использовать для финансирования (в виде предоставления ссуд и займов) строительства домов в случае невыполнения дольщиками своих договорных обязательств по своевременной оплате строящихся квартир.
Долевое строительство жилых помещений за счет денежных средств дольщиков без заключения заказчиком договора обязательного страхования ответственности влечет наложение штрафа: непосредственно на заказчика (юрлицо или ИП) - в размере 75-100 базовых величин, на должностное лицо юридического лица – от 10 до 20 базовых величин.
Если заказчику, застраховавшему свою ответственность, понадобится продлить срок ввода объекта в эксплуатацию или изменить договорные цены на строящиеся квартиры, то он должен известить об этом страховую компанию и внести соответствующие изменения в договор страхования. Сроки внесения таких изменений предусмотрены Указом. В случае нарушения этих сроков заказчику придется платить штраф в размере 15-20 базовых величин. Причем, если увеличивается договорная цена строящегося жилья, то страховая компания предоставляет право уполномоченным должностным лицам облисполкомов и Мингорисполкома, органов Комитета госконтроля на осуществление производства по делам о перечисленных правонарушениях. Согласно документу правительство по согласованию с главой государства должно определить единую методологию оценки недвижимого имущества в Республике Беларусь - надо полагать, для целей, предусмотренных Указом. Хотя, возможно, речь идет об оценке недвижимого имущества вообще. Кроме того, Совету министров поручено до октября текущего года утвердить страховой тариф и порядок расчета размера страхового взноса «по обязательному страхованию ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения».
В четырехмесячный срок должен быть внесен проект указа о риэлтерской деятельности. Каких конкретно нововведений следует ожидать от этого документа, официальные источники не сообщают. В кулуарах же поговаривают о том, что новым указом может быть предусмотрено обязательное страхование ответственности риэлтеров при оказании ими услуг по совершению сделок с жилыми помещениями. Авторы этого прогноза обосновывают свое предположение тем, что указ № 287 называется «О некоторых мерах по защите прав на жилище», следовательно, новый (о риэлтерской деятельности) станет как бы продолжением этих мер. Впрочем, не будем гадать, но в том, что власти намерены ужесточать «правила игры» для риэлтеров – нет никакого сомнения.
Несколько слов об утвержденном Указом положении, в котором содержатся основные правила обязательного страхования «ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей за неисполнение обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения». Страховать ответственность заказчиков долевого строительства жилья могут только страховые организации (страховщики) – государственные юридические лица либо юридические лица, в уставных фондах которых более 50 % процентов долей (простых (обыкновенных) или голосующих акций) находятся в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц. Страховать свою ответственность обязаны все юрлица и ИП (страхователи), которые строят жилье с привлечением средств дольщиков.
Страховым случаем является неисполнение заказчиком (страхователем) обязательств по договору о долевом строительстве жилого помещения перед дольщиком по передаче жилого помещения. Лимит ответственности страховщика определяется в размере стоимости жилого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве жилого помещения. Размер причиненного дольщику вреда, подлежащего возмещению при наступлении страхового случая, определяется исходя из стоимости жилого помещения, указанной в договоре о долевом строительстве жилого помещения, но не более размера, предусмотренного договором обязательного страхования ответственности. В этой части принятый документ носит позитивный характер: уменьшится процент теневого оборота на рынке долевого строительства жилья. То есть дольщики будут заинтересованы, чтобы в договорах долевого строительства указывалась реальная стоимость квартиры. Само собой, официально продавать строящиеся метры по заниженным ценам заказчикам будет сложно.
Для получения страхового возмещения дольщик в течение трех месяцев с даты неисполнения заказчиком договорных обязательств по передаче квартиры должен обратиться к страховщику с соответствующим письменным заявлением. К заявлению прилагаются копии договора о долевом строительстве жилого помещения и документов, подтверждающих суммы денежных средств, внесенных за квартиру. Если дольщик обращается к страховщику позже (то есть по истечение трех месяцев), то последний принимает документы по решению суда.
По установленным правилам в течение 10 дней после приема соответствующего заявления, страховщик составляет акт о страховом случае, затем еще в течение 5 дней выплачивает дольщику страховое возмещение. При необходимости страховщик может продлить срок выполнения своих обязательств. Если же сроки затягиваются по неуважительным причинам, то страховая компания обязана выплатить дольщику пеню, которая исчисляется исходя из суммы страхового возмещения: гражданину, включая ИП, - в размере 0,5 % за каждый день просрочки, юрлицу – 0,1%.
Несмотря на определенный позитив, принятый Указ, к сожалению, не конкретизирует, имеет ли право на страховку дольщик, которому не предоставили построенную квартиру не по вине заказчика (он построил объект в срок), а по «вине» органов государственной регистрации недвижимого имущества и земельного кадастра либо по каким-то форс-мажорным, не зависящим от заказчика обстоятельствам. Думается, такое уточнение было бы весьма кстати.
Кроме того, как считают специалисты, имеющие приличный стаж работы на рынке долевого строительства, обязательное страхование ответственности заказчиков повлечет удорожание стоимости квадратного метра. А некоторые полагают, что это удорожание будет значительным, потому что сегодня очень велик процент вероятности, что дом и квартиры в нем соответственно не будут вовремя переданы дольщикам. А чем больше такая вероятность, тем выше «страховые ставки». Какая страховая компания захочет стать банкротом?
Кстати, что касается стоимости строящегося жилья, то значительную роль в его росте может сыграть не только страхование ответственности заказчиков, но и, как это ни парадоксально, пресловутое освобождение граждан от платы за инфраструктуру. Потому что освобождение от инфраструктуры заменено платой за землю, которая в том же Минске во многих случаях оказывается значительно больше «инфраструктурных» сборов. К примеру, сегодня при выделении участка под строительство дома заказчика обязывают заплатить за участок 2,5 га около 5 млрд. рублей – с учетом кадастровой стоимости. Тогда как при прежней схеме отчисления на инфраструктуру ему бы обошлись в 2,5 млрд. руб. Причем, земельный платеж взимается за территорию, которая необходима заказчику, чтобы построить дом – то есть за всю стройплощадку. «Но товариществу собственников будущего дома будет передана намного меньшая площадь – условно говоря, кусок земли, на котором непосредственно стоит дом (в границах отмостки)», - пояснили корреспонденту в одной из минских девелоперских компаний. А остальная часть по сути выкупленной площади после проведенного благоустройства будет возвращена городу бесплатно.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.

http://www.aditec.ru/cgi-bin/nb/article.cgi?kod=20052601

Форум » Форум соинвесторов строительных компаний » Минск
	перенос